En Espagne, les dispositions légales sur la location de logement incluent certains règlements inhabituels et surprenants pour un locataire allemand (voir la 1ère partie ‘Garanties de loyer en Espagne‘). Ce sont, entre autres, les dispositions sur la durée de validité et la résiliation du contrat de location qui diffèrent considérablement de la situation juridique allemande.
La location de logement est règlementée par la loi espagnole sur la location de logements urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos). D’après celle-ci, les parties peuvent convenir librement de la durée du contrat de location. Si les parties ne conviennent pas d’une durée, la bail durera d’abord une année. Ceci est aussi valable dans la mesure où une durée indéterminée est convenue contractuellement.
Le contrat de location prend fin à l’expiration de la durée convenue. Un droit de résiliation régulier du locataire, comme en Allemagne, n’est prévu que dans les contrats de location pour une durée de plus de cinq ans. Mais même dans ces cas-là, une durée minimale de cinq ans est requise, c’est pourquoi une résiliation n’entre en ligne de compte qu’après l’expiration de cette période. Le délai de préavis est dans ce cas de deux mois. En cas de bail inférieur à cinq ans, le locataire ne peut en revanche mettre fin à sa location sans l’accord préalable du bailleur qu’au terme de la durée convenue de validité du contrat.
Ces clauses doivent donc déjà être prises en compte lors de la conclusion du contrat de location. Si le locataire souhaite garder la possibilité de se retirer du contrat avant même l’expiration de la durée convenue initialement, ceci doit être explicitement convenu. Mais dans ce cas-là, le bailleur peut se réserver le droit de réclamer le paiement d‘une indemnité, qui n’a pas le droit de dépasser le loyer d’un mois pour chaque année de la résiliation anticipée.
Une autre particularité du droit locatif espagnol est une durée minimale du contrat de bail prévue par la loi en faveur du locataire, d’abord pour cinq ans. Si les parties conviennent d’ une durée inférieure à cinq ans, le bail se prolonge à l’expiration de la durée convenue en faveur du locataire d’année en année jusqu’à ce que la durée minimale mentionnée de cinq ans soit atteinte.
Pendant ce délai, le bailleur n’a pas le droit de résiliation. Le locataire, toutefois, est libre de réclamer ou non à chaque fois la prolongation. Il peut, à chaque renouvellement, mettre fin au contrat de bail au terme de l’année, en respectant un préavis de 30 jours. En conséquence, une résiliation du bailleur n’est possible que passé un délai de 5 ans, mais même dans ce cas le délai de préavis représente 30 jours à la fin de la durée minimale. Une exception est prévue pour les besoins personnels du propriétaire. Si ce dernier veut utiliser le logement pour lui-même, le contrat de location se termine à la fin de la période contractuelle convenue.
Une prolongation ne peut pas être envisagée. Mais ceci est seulement le cas si le besoin personnel est déjà explicitement exprimé lors de la signature du contrat de location et que le bailleur utilise l’appartement à la suite effectivement pour son propre usage.
En outre, après l’expiration de la durée minimale mentionnée et à défaut de résiliation de la part des parties, en faveur du locataire, il est prévu une prolongation du contrat de bail d’année en année, jusqu’’á trois ans ultérieurs. Dans ce cas-là également, il est permis au locataire de mettre fin au contrat à la fin de chaque renouvellement annuel. Et dans ce cas-là, une résiliation de la part du bailleur n’entre de nouveau en ligne de compte qu’à l’expiration de la période de trois ans. Les délais de préavis représentent dans les deux cas aussi 30 jours.
Lors du règlement de la durée du bail, le droit locatif espagnol protège donc en priorité les intérêts du locataire, du moins en ce qui concerne les possibilités de renouvellement. L’inconvénient est le risque d’un engagement à long terme pour le bailleur, ce qui explique la réticence des propriétaires à louer et le nombre élevé d’appartements vacants en Espagne. Indépendamment de ceci, il est toutefois conseillé au locataire de faire particulièrement attention, dès la conclusion du contrat de bail, à la convention de la durée concrète du contrat et à la forme du droit de résiliation, s’il souhaite réagir avec le plus de souplesse possible lors d’une fin de contrat. Sinon, en cas de retrait anticipé, il sera menacé du paiement de loyers non désirés, ce qui est à éviter.
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